作者

商立木

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引言

近日，风云君家里刚上大学的小弟弟极其严肃地跟风云君说，我大学要好好学习，毕业一定要找个好工作，好赚钱买房子娶媳妇！

纳尼？零零后的小朋友都开始考虑买房子了？！风云君实在惭愧，回想百乐门泊车那么多年，也没能攒下个卫生间，还在为北京“高乎哉不高也”的房租而奋斗。

但风云君内心倒也趋于平静，“三十年河东、三十年河西”，其实近来房地产企业的日子也不咋好过。

据CRIC研究公布的《年1-7月中国房地产企业销售TOP排行榜》显示，年7月，受季节因素影响，TOP房企单月业绩较6月环比下降31.5%，与此同时，各梯队房企在规模增长同时分化格局持续，TOP20门槛增幅近六成。

正当众多中小房企为步入白银时代而满面愁云的时候，风云君发现香江对岸的港股市场里，有一朵彼岸花却是嫣然独立：刚刚披露的半年报显示，净利润22.54亿元，同比增长.61%，归属母公司溢利15.24亿元，同比增长.51%。毛利率29.30%，同比大幅提升10.7个百分点。

谁呢？风云君上半年就分析过的融信中国（.HK）。

一、香江彼岸，嫣然独立

1、三年的跨越

融信中国，一家垂直于中高端住宅开发的“以品质为本”的房企，在资本市场还只能算是个新兵，但其自上市以来，历次披露的数据总能令人刮目相看。

据公开信息，年1-8月，公司总合约销售额约为人民币.50亿元，较年初定下的亿元“小”目标已完成62.38%；总合约建筑面积约为.23万平方米；平均合约售价约为每平方米人民币2.2万元。

融信执行总裁吴剑曾在接受媒体采访时曾指出，融信中国今年上半年供货约亿，下半年1亿，很多项目都是下半年进入销售周期。如此看来，年度融信中国将有望超额完成亿元的预定目标。

我们一起来看看融信中国半年报主要数据：

半年报显示，融信中国年上半年实现销售额.31亿元，同比增长75.73%；实现营业收入.88亿元，同比增长20.06%；实现净利润22.54亿元，同比增长.61%；实现归属上市公司股东净利润15.24亿元，同比增长.5%；毛利率29.30%，同比上升10.7个百分点。

一年没说服力吗？再往前看三年：

年至年，融信中国总资产自.97亿增长至.96亿，年复增长率.16%；

净资产自50.73亿增长至.61亿，年复增长率.25%；

销售合约自.17亿增长至.35亿，年复增长率.3%；

结转收入自73.27亿增长至.89亿，年复增长率%；

净利润自14.06亿增长至26.46亿，年复增长率37.18%。

从年合约销售金额首次突破百亿，再到年提出的千亿目标，融信中国从百亿到千亿的跨越仅用时三年。

四个字总结：高速，稳健。

2、得失之间

上述数据也反映出一个问题，近几年净利润增长与营收增长并不配比。这主要因为年度融信为增加土地储备，收购了宁波海亮和安徽海亮各55%股权。

按照会计准则，并购项目在合并报表时会要求重新估值，所以公司的毛利水平受到并购项目影响而出现下降，年度海亮销售额54亿元却亏损1.25亿元，对当年毛利率影响大致在7个百分点左右——但换来的，则是中西部17个城市、万平方米土地储备。

而若扣除收并购项目重新估值影响，融信年半年报毛利率则高达32.6%。

在拿地日趋困难的背景下，得土地储备得天下。这点牺牲，确也值得。

海亮自身项目的结转对融信年毛利率产生了一定的影响，但随着时间的推移和项目的增多，该影响将逐步减小，公司的利润率将减少波动。

半年报数据显示，融信中国依托海亮的低价土地，结合自身在高端住宅领域的管理经验及运营能力毛利率已得到了明显的提升。

与此同时，公司管理层曾公开表示，公司前期主要注重规模扩张，现已将利润指标作为内部KPI考核中的重要指标。

这是不是意味着公司下半年包括以后年度盈利能力将更加可观？

当然这还需要以后年度数据说话，我们拭目以待即可。

二、“降负债+广积粮”的财务战略

房地产企业对于资金的渴求，相信不用风云君多说了；在现如今金融“去杠杆”的大环境下，P2P暴雷、质押平仓、债券违约等事件屡见不鲜，A股还屡屡出现大股东被收割的奇观，更是从侧面展现了资金的“金贵”。

那么，如何低成本、低风险的获得融资，以匹配公司经营发展战略，才是当下企业的生存王道。

1、负债与规模，自古难两全

一起来回顾一下融信中国近几年融资渠道的变化：

年1月，在市场资金相对宽松的时候，融信中国于港交所上市，同年3月被纳入MSCI指数，5月即被纳入恒生指数，并在深港通开通之际入选首批成分股；

年11月初，于上交所完成第一支公募债券，之后又完成2支公募债券、5支私募债券；

年12月于海外发行第一支美元债券，之后又发行2支美元中期票据；

年10月实现第一次配股，所得资金净额约12亿港元；

年6月再次配售股份，在国内融资渠道受限时，融信中国引入了贝莱德、惠理等国际知名投资基金，融资净额约11亿港元。

可以看出来，在市场资金相对宽裕的时候，融信中国以债券融资为主，为公司获得了充足的土地储备，保证了公司的高速增长；而到了资金相对紧张的时候，辄转换为股权融资，降低了债务风险，优化了股权结构，有效地降低了公司财务杠杆。

在8月28日，融信中国的中期业绩发布会上，融信中国董事局主席欧宗洪也重点强调了“行稳致远”的战略，在当前的环境下以“稳”为主。

针对融信的战略调整，风云君在6月份专门做过分析《港股风云

融信有信：内收外控，引进知名战投，精品融信的华丽转身》。

融信中国前期把握周期积极拿地，虽增加了负债水平，但一举获得了未来3-5年的土地储备，年末，融信中国在中国房地产土地储备货值当中排名第17位。

截至年6月30日，融信中国已覆盖全国38个城市，项目共个，总土地储备面积约万平方米。

风云君认为，一定程度上，负债与规模扩张是难以两全的事情，关键是时机的判断与当机立断的执行——放到现在的监管环境下，恐怕即使有能力承担此等负债，也换不来现有的土地储备了吧？

年的融信主动放缓了拿地速度，力求稳中求进。1-7月融信中国新增土地货值.2亿元，排名第31位。

其中，新进入城市5个，上半年新增项目14个，总建筑面积为.7万平方米（经计及本公司拥有人于相关项目中的权益后为.3万平方米），同比下降35%。上半年新增权益拿地支出74亿元，同比下降49%。土地储备面积的58%位于中国一、二线城市的黄金地段。

2、合纵连横，粮草先行

当然，时下的地产环境，单兵作战困难不小，审时度势，相机而动是任何一家优秀企业所应具备的基本能力。

今年，融信与万科、保利、绿地等一线开发商合作拿地、联合开发，将一线开发商的土地获得优势与融信的高品质项目管理相结合，确保项目质量及运营效率达到行业领先水平。

该举亦保证了有效盈利的同时降低公司资产负债率，即公司现坚守的“轻资产”政策。

这一决策映射到财务数据上，则是如下成果：最新半年报显示，融信中国年6月30日资产负债率较上年下降11.95%，流动比率较上年下降6.51%，净负债较上年末下降19个百分点。

截至年6月30日，融信中国现金及银行余额共计.07亿元，借款总额.26亿元，尚未偿还借款的加权平均实际利率约7.1%，短期偿债压力很小。

标普也在近期的评级报告中预计，未来12个月融信中国强劲的现金生成状况和有节制的土地收购将能够控制其整体债务水平。

另外，根据公开信息，公司未使用的金融机构授信超过亿元，境内主体信用达AAA评级，穆迪和标普近日也宣布，将公司主体评级展望从负面调为稳定。

整体来看，现阶段公司信用状况良好且不断提升，资金相对充裕。

三、差异化产品定位

根据公开信息，融信年1-7月销售额在中国房地产企业销售排行榜TOP中排名第25位，销售面积排名第34位，简单得出的结论是销售单价高于TOP平均水平。

这背后体现的依然是融信聚焦中高端改善型住宅的产品策略。

（年1-7月融信中国合约销售情况）

风云君以年1-6月合约销售数据为指标在行业内进行对比，发现融信中国不仅在增长率上明显高于其他上市公司，合约销售单价同样处于绝对领先地位：年1-6月合约销售单价2.15万/平方米，位列地产30强第2位。

当然这与不同开发商不同的市场定位有关系，融信的产品定位是中高端改善型住宅，致力提供高质量物业产品及服务。即使同一地段，融信房产售价均较周围房产高出20%左右。

近几年，融信以创新为传统，通过产品的不断迭代进化，已形成世纪系、公馆系、中心系、小镇系、墅府澜城等8大明星产品系。

而据公开资料显示，融信的土储平均成本仅为6,元/平方米，与平均21,元/平方米的售价相比，盈利空间确实令人遐想。

四、机构评级大幅上调，股东豪气增持

风云君从公开数据里看到的机会与价值，自然也没有逃出国际机构的视野。

1、机构评级

融信相继被中投证券（香港）、海通国际、巴克莱、花旗给与“买入”评级后，年8月2日，融信中国获得国泰君安“买入”评级，目标价16.55港元。

而就在不到两个月前，花旗给与的目标价更为豪气，为19.80港元，相较于8月1日收盘价竟有.33%的增长空间。

风云君总结各机构予以看好主要原因：

（1）高增长、高成长性。正如上文风云君所提到的各指标近三年复合增长率，是一般房地产企业难以企及的，花旗更预计-年融信中国销售年复合增长率为52%。

（2）规模扩张同时，利润率反弹，“收获期”来临。机构普遍认为，融信中国目前处于“收获”期，基于前期土地储备及市场布局，预计毛利率将有所反弹。

（3）稳定的融资渠道，负债风险减弱。认为市场过度忧虑了融信的融资风险，公司目前通过股票配售和优先票据发行的方式获取了稳定的融资渠道，随着收购放缓，负债处于可控范围。

2、控股股东频增持

就在机构予以买入评级的同时，融信中国控股股东Dingxin也对自家股票前景表现除了信心，近两月来不断增持公司股份：根据公司披露，自年6月8日，已累计增持万股，截至7月23日最近一次增持后，持股64.10%，总计花费超12亿港元。

反观我大A股，韭菜倒是割了一茬又一茬，要不是为了争夺控制权然后继续割韭菜，您看到过哪个股东斥资十亿元增持的吗？

五、管理架构适应新时代：四大事业部，八大城市群

除了战略层面的调整，根据半年报披露信息，我们注意到公司内部组织架构也进行了大刀阔斧的改革。

据公开信息，融信中国布局策略始终为「1+N」布局，实施“区域聚焦深耕战略”，以原有的进驻城市为核心，辐射发展周边卫星城，形成多个「1+N」布局，目前融信中国已布局八大核心城市群。

以长三角城市群为例，公司首先进驻长三角核心城市上海、杭州及南京，在深耕核心城市后，辐射开发邻近有高铁、快速公路连接的苏州、宁波、绍兴、金华等未来5-10年拥有庞大增长潜力的城市，寻找高利润、快周转的项目。

基于上述布局，年度融信中国实施了事业部制度改革，成立了四个事业部，将“集团—区域”的二级管控，调整为“集团—事业部—城市公司”的三级管控。

调整完成后，融信中国形成了四个事业部、一个区域公司（西南区域公司）和一个合资公司（融信海亮公司）的发展格局。

在事业部制架构下，各事业部、区域公司、合资公司在投资、销售等方面将获得充分的授权。

基于房地产公司产品的特有属性，及各地政策的千差万别，事业部制将避免集团公司被赋予过多责任及职权，可专注于长期战略制定及集中管理职能；各事业部则可结合当地实际情况实行自主化管理，充分调动当地事业部及员工的积极性。

毋庸置疑，事业部制组织形式将为公司后续发展及规模扩张提供必备的管理基础。

根据8月21日的公告，融信中国首次进入山东市场，重点拓展山东经济中心城市青岛。

结束语

风云君在资料整理过程中，还注意到一个事项，融信成立至今累计捐款逾2亿元人民币。

不说别的，能捐出去2亿元，那前提是得挣2亿元，现在的A股市场，有多少能净利能超2亿的？

倒是什么减持的、割韭菜的动不动几亿、几十亿，与其给实体经济创造的微薄利润（甚至直接就是亏损）比起来，实在令人唏嘘！

面对融信的中报数据，最后风云君还是要替融信中国感叹一句，如此快速的增长趋势，如此的销售规模，对比A股市场……

您就真的不后悔没来我大A股吗？

END

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